Unternehmensberatung für Skalierung in der Immobilienwirtschaft

Die Rechnung, die Kapitalanleger überzeugt.

Eigenaufwand, Steuervorteil und Vermögensaufbau einer echten Bestandswohnung, Zahl für Zahl nachrechenbar. So legen Sie Ihren Käufern die Rechnung vor.

Alexander PütterNr. 07Stand 16. Oktober 2026Zuletzt geprüft 16. Oktober 2026

Musterrechnung KapitalanlageStand Oktober 2026

Beispielrechnung aus unserem eigenen Immobilienunternehmen acta. Keine Steuer- oder Anlageberatung. Mehr zu acta

Bestandswohnung, Mannheim, 102 m²

Objekt

KaufpreisBeispiel

€

Preis der Wohnung laut Kaufvertrag.

Stellplatz oder Garage

€

Wird mitfinanziert. 0 = ohne.

Wohnfläche

m²

Bestimmt die Rücklagen.

Käufer trägt die KaufnebenkostenGrunderwerbsteuer 5 %, Notar 1,5 %, Grundbuch 0,5 %. Im Beispiel übernimmt sie der Verkäufer.

Miete und Kosten

KaltmieteBeispiel

€

Monatlich, ohne Nebenkosten.

Hausverwaltung

€

Mietverwaltung

€

Rücklagen je m²

€

Monatlich, mal Wohnfläche.

Finanzierung

ZinsBeispiel

Pro Jahr auf den Finanzierungsbedarf.

Tilgung

Pro Jahr auf den Finanzierungsbedarf.

Steuer und Wachstum

SteuersatzBeispiel

Grenzsteuersatz des Käufers.

Gebäudeanteil

Anteil des Preises, der abgeschrieben wird.

AfA regulär

Lineare Abschreibung pro Jahr.

AfA mit Gutachten *¹Quelle 1

Entspricht rund 31 Jahren Restnutzungsdauer.

Wertsteigerung

Pro Jahr, Annahme.

Mietanpassung

Pro Jahr, Annahme.

Betrachtungszeitraum

Jahre

Eigenaufwand pro Monat, nach Steuervorteil

Ihr Eigenaufwand beträgt 126,44 € pro Monat, der Steuervorteil 112,56 € pro Monat. Nach 10 Jahren bleibt ein Vermögensaufbau von 122.480 €.

Steuervorteil pro Monat

Vermögensaufbau nach 10 Jahren1.021 € pro Monat

Wert gegen Restschuld

Immobilienwert 322.540 €
Restschuld 200.060 €
Vermögensaufbau 122.480 €

Wertsteigerung 3 % und Mietanpassung 3 % pro Jahr sind Annahmen. Die mögliche Miete liegt nach 10 Jahren bei 1.508 € pro Monat.

So entsteht die Zahl

Kaltmiete+1.122,00 €
Zinsen−960,00 €
Tilgungbaut Vermögen auf−260,00 €
Hausverwaltung−45,00 €
Mietverwaltung−45,00 €
Rücklagen−51,00 €
Steuervorteil+112,56 €

Ausgaben im Monat Im Jahr 16.332 €−1.361,00 €

Eigenaufwand im Monat−126,44 €

*¹ Der Bundesfinanzhof hat am 28.07.2021 entschieden (Az. IX R 25/19): Wer ein Gebäude schneller abschreiben will, kann die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer mit jeder geeigneten Methode belegen, etwa mit einem Gutachten über die Restnutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Ob das Finanzamt das Gutachten anerkennt, ist nicht garantiert. Zuständig ist allein das Finanzamt, bei dem Sie die Steuererklärung abgeben.

Bei acta kommt das Gutachten von einem öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen nach DIN EN ISO/IEC 17024, dazu ein Begleitschreiben eines Steuerberaters.

Die Konditionen gelten vorbehaltlich des Abschlusses des Darlehensvertrags und der Zustimmung des Kreditinstituts. Gerechnet wird mit 4,8 % Zins, 1,3 % Tilgung und 42 % Steuersatz. Alle Überlegungen sind unverbindlich, es erfolgt keine steuerliche Beratung, alle Berechnungen beruhen auf angenommenen Werten. Vollständigkeit und Richtigkeit unterliegen der Prüfung durch die Finanz- und Steuerverwaltung.

−126,44 €Eigenaufwand pro Monat, nach Steuervorteil

https://beuwy.com/wissen/fuer-kaeufer/musterrechnung-kapitalanleger

So sieht es Ihr Käufer.

Ihr Käufer sieht keine Tabelle, sondern drei Zahlen und eine Kurve, in Ihrer Marke. Ihr Vertrieb zeigt sie im Gespräch auf dem Handy.

So bauen wir das für Ihre Käufer

Rheinhaus InvestBeispielmarke

Bestandswohnung, Mannheim, 102 m²

Ihre Kapitalanlage

Ihr Eigenaufwand pro Monat0 €

Steuervorteil pro Monat0 €

Vermögensaufbau nach 10 Jahren0 €

Wert und Restschuld

Beispielrechnung, unverbindlich. Keine Steuer- oder Anlageberatung.

Beispielrechnung, keine Rechts- oder Steuerberatung.

So rechnen wir.

Jede Größe mit Formel, jede Annahme als Eingabefeld. Der Zins steht einmal im Feld und gilt überall.

Zinsen
Finanzierungsbedarf mal Zins, geteilt durch zwölf. Finanzierungsbedarf ist Kaufpreis plus Stellplatz.
Tilgung
Finanzierungsbedarf mal Tilgung, geteilt durch zwölf. Sie senkt die Restschuld und baut Vermögen auf.
Ausgaben
Zinsen, Tilgung, Hausverwaltung, Mietverwaltung und Rücklagen. Die Jahressumme rechnet alle fünf Posten mit.
SteuervorteilQuelle 2
Zinsen, Verwaltung und Abschreibung (Finanzierungsbedarf mal Gebäudeanteil mal AfA, geteilt durch zwölf) minus Miete, mal Steuersatz.
Eigenaufwand
Miete minus Ausgaben plus Steuervorteil. Ein Minus ist der Betrag, den der Käufer monatlich zuschießt.
Wert und Restschuld
Wert gleich Finanzierungsbedarf mal (1 plus Wertsteigerung) hoch Jahre. Restschuld nach Annuität bei gleichbleibendem Zins, auf volle 10 Euro aufgerundet. Die Differenz ist der Vermögensaufbau.

Was die Rechnung nicht weiß.

Sie zeigt ein Beispiel, keine Zusage. Steuerliche Fragen klärt Ihr Käufer mit seinem Steuerberater.

Keine SteuerberatungDie Rechnung zeigt ein Beispiel mit angenommenen Werten. Ihr Käufer klärt seine Steuer mit seinem Steuerberater.
Gutachten nicht garantiertOb das Finanzamt die höhere Abschreibung anerkennt, entscheidet allein das Finanzamt des Käufers.
Der Zins bleibt gleichDie Restschuld rechnet mit einem festen Zins über den ganzen Zeitraum. Nach Ablauf der Zinsbindung kann er abweichen.
Wertsteigerung ist eine AnnahmePreise können auch fallen. Die Wertsteigerung ist ein Eingabefeld, kein Versprechen.
NebenkostenIm Beispiel übernimmt der Verkäufer die Kaufnebenkosten. Der Schalter zeigt, was sonst als Eigenkapital hinzukommt.
Rücklagen mindern den Steuervorteil nichtSie fließen in die Ausgaben, aber nicht in die Steuerrechnung. Das entspricht der Musterrechnung von acta.